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아파트 중개사 통해 가계약, 매도인 일방 파기때 위약금은?

저는 최근 인터넷 부동산 정보에 게시된 아파트 매매중개 정보를 보고, 공인중개사에게 전화로 매수의사를 밝혔습니다.

아파트가 맘에 들었던 저는 그날 바로 공인중개사로부터 전달받은 매도인의 은행계좌로 가계약금 1000만 원을 우선 송금했습니다. 공인중개사는 매매대금과 지급일시 및 방법 등에 대한 내용을 문자로 보내줬고, 계약체결 장소와 시간도 전달 받았습니다. 그런데 며칠 뒤 매도인은 공인중개사를 통해 ‘매매계약 체결 거절’ 의사를 전달하고 제 계좌로 1000만 원을 다시 송금했습니다.

비록 매도인과 아파트 매매계약서를 작성하진 않았지만 매매계약의 주요 사항에 대해 의사합치가 이뤄진 것이므로 계약은 성립됐다고 생각합니다. 계약을 일방적으로 파기한 매도인으로부터 위약금이나 해약금을 받을 수 있을까요?

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질의자가 공인중개사를 통해 매도인과 아파트 매매계약서 작성을 위한 시간 및 장소를 정한 것은 매매계약서를 직접 작성함으로써 계약을 성립시키겠다는 의사라고 볼 수 있습니다. 그리고 이 사건에서 공인중개사는 매매 중개를 위임받았을 뿐 매매계약 체결 권한을 위임받은 것은 아니므로, 공인중개사를 통해 계약 내용에 대한 합의가 이뤄졌다고 하더라도 이는 매매계약의 주요 사항에 관한 교섭이 이뤄진 것에 불과합니다(전주지방법원 2022. 4. 21. 선고 2021나6726 판결 참조).

결국 아파트 매매계약이 성립했다고 볼 수 없고 매매계약이 성립하지 않았다면 그 종된 계약인 계약금계약도 성립하지 않았다고 봐야 합니다. 그렇다면 질의자가 매도인에게 송금한 1000만 원은 계약금의 일부로서의 지급된 것이 아닌 매매계약을 체결할 의사가 있음을 밝히면서 장차 계속될 매매계약 교섭의 기초로 지급한 일종의 증거금인 ‘가계약금’으로 지급된 것으로 볼 수밖에 없습니다.

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한편 ‘계약금’의 경우 민법 제565조 제1항(해약금)에 따라 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환해 매매계약을 해제할 수 있습니다. 그러나 ‘가계약금’에 대해서 이러한 규정이 없으므로, 가계약금이 해약금 내지 위약금의 성질을 갖는지는 가계약금을 위약금으로 하는 특약, 즉 ‘위약금계약’ 등의 존재 유무에 달려있습니다.

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따라서 질의자가 매도인과 별도로 위약금 약정을 했다는 증거가 없다면 질의자는 매도인으로부터 이미 돌려받은 1000만 원 외에 해약금 및 위약금을 추가로 받는 것이 어려울 것으로 사료됩니다.

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법무법인 해율 ☎ 02-6925-4981

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