공사중단 파국 '둔촌 주공' 법률적 쟁점 Q&A

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서울 강동구 둔촌주공 재건축을 둘러싸고 조합과 시공사업단(현대건설, HDC현대산업개발, 대우건설, 롯데건설)의 갈등으로 전례를 찾아보기 힘든 파행 이 이어지고 있다. 자칫 단군 이래 최대 규모로 불리는 재건축 사업이 장기 표류할 수 있다는 우려까지 나오고 있다.

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총공사비 3조 2294억원 규모의 둔촌주공 재건축은 현재 조합과 시공단의 갈등이 격화되면서 공사가 중단된 상태다. 지난 15일 시공단은 공사비 미지급을 이유로 전면 공사 중단에 들어갔고, 바로 다음날 조합 측은 이전 집행부가 통과시킨 공사비 5600억원 증액 결정을 취소했다. 현 조합 측은 나아가 공사 중단이 10일 이상 계속되면 시공사 교체까지 검토하겠다고 경고한 상태다. 김형철 변호사(재건축·재개발 전문, 법무법인 해율)를 통해 양측 갈등의 법률적 쟁점을 문답으로 풀어본다.

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- 시공사업단이 공사를 전면 중단한 이유는.

“공사도급변경계약에 대한 다툼 때문이다. 조합은 시공사업단과 2020년 6월 체결한 공사도급변경계약을 인정하지 않고 있다. 지난 3월 22일 시공사업단을 상대로 공사도급변경계약 무효확인소송까지 제기한 상황이다. 이로 인하여 공사비를 포함한 분양가 산정이 이뤄지지 않고 있다. 일반분양절차가 이뤄지지 않아 공사비를 마련할 수 없는 상황에서 공사를 지속할 수 없다는 것이 공사를 중단하겠다는 이유다.”

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- 공사 중 공사비 증액을 요구한 사례가 있나.

“현 상황은 공사 중 공사비 증액을 요구한 것이 아니다. 공사착공 전 공사도급 변경계약을 통해 공사비가 증액된 것이다. 이후 조합이 총회 결의로 (공사비 증액을) 승인했다. 이런 공사도급변경계약에 대해 현 조합이 무효라고 주장하는 상황이다.”

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- 왜 처음부터 시공단은 공사비 증액을 요구하지 않았나.

“일반적으로 조합은 입찰을 통해 최초 시공자를 선정하고, 선정된 시공자와 공사도급가계약을 체결한다. 이후 관리처분계획 수립을 위한 총회 전 시공자와 물가상승분 등을 반영한 공사비를 다시 협의한다. 이 협의된 내용으로 공사도급변경계약(안)을 체결하고, 이를 총회에서 승인받아 본 계약을 체결한다. 이 건은 위와 같은 통상적인 일련의 계약 과정에서 발생한 것으로 이례적인 것은 아니다.”

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- 그런데 조합은 왜 반발하고 있나. ‘공사도급변경계약’을 인정하지 않는 이유가 뭔가.

“공사도급변경계약을 둘러싼 다툼은 주택도시보증공사(HUG) 분양가 수용문제가 발단이 됐다. 이는 전임 집행부가 해임되고 새로운 집행부가 들어서면서 본격적으로 발생했다. 조합은 2016년 10월 시공사업단과 공사도급계약을 체결하였고, 2020년 6월 설계변경을 이유로 공사비 5600억원을 인상하는 내용으로 변경계약을 체결하였다. 이후 새로 들어선 현 조합 집행부에서 공사비 증액분이 과다함을 들어 문제를 제기하고 무효라고 반발하고 있다. 구체적으로 조합은 해당 변경계약 체결 근거가 되는 총회에서 한국부동산원의 공사비 검증 결과를 공지하지 않았다는 사실을 지적하고 있다. 변경계약서에 전임 조합장을 제외한 다른 임원 등의 연대보증 날인이 이뤄지지 않은 절차적 하자 등도 있었다는 주장이다. 이에 따라 무효라고 주장하고 있는 상황이다.”

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- 시공사업단의 반박 주장은.

“새로운 조합에서 공사비가 제대로 검증받지 못했다고 주장하고 있으나, 시공사업단은 그것은 ‘정비사업계약업무 처리기준’에 따른 것이라고 이야기한다. 그리고 그 처리기준은 효력규정이 아니기 때문에 본 계약에는 영향을 줄 수 없다는 것이다. 또, 2020년 3월에 공개된 공사비 검증결과에 따르면 감정원 공사비보다 조합과 시공사 합의 공사비가 낮았으며, 이를 3월과 5월 두 차례에 걸쳐 조합 소식지를 통해 전체 조합원에 공지했기 때문에 문제될 것이 없다는 입장이다. 연대보증의 경우 서울특별시 정비사업 조합 등과 관련된 표준행정업무규정은 조합장을 제외한 임원의 조합 등 채무에 관하여 보증하는 행위를 금지하고 있어 이를 반영한 것일 뿐이라는 입장이다.”

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- 공사가 늦어지면 분양받은 입주자는 어떤 피해를 입게 될까.

“아직 일반분양절차를 거치지 않았기 때문에 분양받은 입주자는 없다. 다만, 이와 관련하여 조합원들의 피해는 분명해지고 있다. 먼저 기하급수적으로 증가하는 사업비가 분담금으로 전가될 수 있다. 조합은 이주비 대출금으로 1조 2800억원, 사업비대출금으로 7000억원을 대여한 상황인데, 매년 800억원의 금융비용이 발생하는 규모다. 달로 환산하면 67억원을 조합원들이 분담할 수 밖에 없다. 또한, 이주절차가 2017년도부터 시작되었는데, 이주 조합원들이 현재 4년이 넘는 기간 동안 전월세를 통한 거주를 해결해 왔다. 임대차 갱신까지 해도 거주의 불안정성이 초래되는 상황이다.”

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- 결국 조합원이 아닌, 일반분양자들이 증액부분을 부담하지 않을까.

“분양가상한제로 인해 공사비를 무한정 올릴 수는 없지만, 공사중단으로 일반분양이 뒤로 밀릴수록 택지비, 인상된 고정건축비 가산비 등을 고려하면 분양가는 인상될 수밖에 없다. 분양가가 인상되면 중도금 대출 등의 제한으로 현금을 보유하고 있지 않은 일반 분양자들은 더욱 부담스러워질 수밖에 없다.”

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- 서울시가 직접 나서서 해결할 수는 없을까.

“당초 2023년 입주 예정이었으나 이번 공사중단으로 입주예정일을 기약할 수 없게 되었다. 이에 1만 2000 가구의 입주 예정 계획이 무산될 상황이다. 시장 및 정책에 크게 영향을 미칠 수밖에 없어 서울시가 직접 중재해 해결을 모색하려고 했다. 코디네이터를 배정해 조합과 시공사업단을 중재하였으나, 둘 사이의 금액적 입장차가 워낙 커 중재가 되고 있지 않는 상황이다.”

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- 그렇다면 가장 현실적이고 합리적인 대책은 무엇인가.

“조합은 시공사를 변경하려고 하나 현실적으로 주요 대형건설사가 시공사업단을 형성하고 유치권을 행사하는 상황에서 미지급 공사비를 지급하고 공사에 뛰어들 대형건설사를 선정하기는 어렵다. 또한 조합은 2016년 체결한 공사비를 기준으로 새로운 시공자를 선정하려고 하나 원자재비용 및 인건비 등이 급상승하고 있는 상황에서 그 금액으로 도급계약을 체결할 시공사를 찾기는 어려울 것 같다. 시공자 입장에서도 공사중단 기간 동안의 지체상금을 지급해야하는 부담이 있다. 또 공사비지급 소송을 통해 인정되는 금액이 현실적으로 크다고 볼 수도 없다. 공사를 중단하고 계약을 해지하는 것이 만사가 아닐 것이다. 현재 공사비에 관하여 입장이 첨예하나, 판결을 통한 공사 재개는 몇 년을 거쳐야 기대할 수 있다는 점에서 조합에서는 공사비를 인정하고 시공사업단측에선 추가 특화나 대출에 관한 추가 알선 등으로 조합원에 이익을 제공하는 방향으로 조정을 통해 해결할 수밖에 없는 상황이다.”

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※주간조선 온라인 기사입니다.

기사원문

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이정현 기자 johnlee@chosun.com

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