아파트 매매 잔금 일부를 받은 뒤 매도인이 계약을 해제할 수 있나

얼마 전 본인 소유 아파트에 대해 매수인과 매매계약을 체결했습니다. 계약금을 지급받았고, 4달 후 잔금을 지급받기로 했습니다. 그런데, 알고보니 아파트가 지하철 역세권으로 형성되며 가격이 급등했습니다. 계약을 해제하려고 했더니, 매수인이 매매계약일 다음 날 잔금 중 일부 금액을 지급했습니다. 이 경우 계약금 배액을 지급하고 매매계약을 해제할 수 있는지.

민법 제565조 제1항은 “계약금의 지급이 이뤄진 경우, 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환해 매매계약을 해제할 수 있다”고 해 계약금이 지급된 경우 상대방의 이행의 착수 이전에 언제든 계약을 해제할 수 있습니다. 여기서 ‘이행의 착수’란 매수인이 중도금을 지급하거나 매도인이 목적물을 인도하는 등의 채무이행행위 일부를 하거나 이행에 필요한 전제 행위를 하는 것을 의미합니다.

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이와 관련해 중도금 등 지급기일 이전에 중도금의 지급이 이뤄진 경우 ‘이행의 착수’로 볼 수 있는지가 문제됩니다. 대법원은 ‘이행기의 약정이 있는 경우더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 않기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다’고 판시한바 있습니다(대법원 2006. 2. 10. 선고 2004다11599 판결 참조).

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그런데 수원지방법원 안양지원은 본 질의와 유사한 사례에서 매도인이 계약금 배액을 반환하고 매매계약을 해제하자 매수인이 매도인을 상대로 소유권이전절차 이행의 소를 제기한 사안에 대해 매수인이 잔금 지급기일 이전에 잔금 일부를 지급했더라도 매도인의 매매계약 해제권 행사에 영향을 미칠 수 없다고 판단했습니다.

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법원은 “원고가 계약 체결 다음 날 아침 이 사건 매매대금 잔금이 1.5%에 불과한 600만원을 사전통보도 없이 일방적으로 피고 은행계좌에 입금한 것은 이 사건 매매계약에 따라 매도인인 피고에게 보장했던 83일간의 계약해제권을 피고가 잠든 시간까지 포함해 단 10시간 만에 소멸시킨 것으로 통상적인 계약 이행이라고 볼 수 없다”고 판시했습니다. 이어 “이 사건 아파트 임대인이기도 한 피고가 임차인과의 관계를 고려해 원고와 잔금지급기일을 정한 이상 매수인인 원고가 매매계약상 해약금 수령기한인 잔금 지급기일 이전 일방적으로 이행에 착수했다고 해도 계약해제권 행사에 영향을 미칠 수 없다고 봐야 한다”고 덧붙였습니다.

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이런 안양지원의 판단은 해당 사안이, 이행에 착수한 매수인이 매도인의 해제권 행사로 인해 불측의 손해를 입게 되는 것을 방지한다는 ‘해제권 행사의 시기를 당사자의 일방이 이행에 착수한 때까지로 제한’하는 민법 제565조의 입법취지와 다르게, 오로지 매도인의 해제권 행사를 방해할 목적으로 극히 적은 금액을 지급했던 사정을 반영한 것으로 보입니다. 또 그 이행기(잔금지급일)를 정함에 있어서 당사자들 간에 이행기 전에 착수하지 않는다는 것을 인정받은 것으로 보입니다.

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따라서 매도인은 매수인이 매매계약 중도금 혹은 잔금지급기일 이전에 매매대금 일부를 지급했더라도 무조건 매도인의 매매계약 해제권이 상실되는 것이 아닙니다. 매수인의 이행의 착수가 통상적인 계약이행으로 볼 수 있는지, 또 지급기일 이전에 이행의 착수를 하지 않겠다는 의사가 인정될 수 있는 것인지를 살펴봐야 할 것입니다.

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