‘수분양권 이중매매’ 배임죄 성립 가능한지?

얼마 전 분양권을 매수했고 중도금까지 치렀습니다. 그런데 수분양권 매도인이 분양권 명의를 다른 사람의 이름으로 변경 등록했습니다. 알고 보니 분양권 매매가가 급격하게 상승하자 저한테 매도했음에도 불구하고, 다른 사람에게 다시 매도해 분양권 명의변경까지 한 것입니다. 매도인을 배임으로 처벌할 수 있을까요?

분양권이란 건설 중이거나 건설 예정인 신규 주택에 대해 입주할 수 있는 권리 및 지위를 의미합니다. 신규 주택이 준공되지 않아 등기부등본이 만들어지기 이전이라도 분양권 매매를 통해 그 권리를 매수인에게 이전할 수 있습니다. 그리고 분양권에 대한 권리이전은 분양 사무실 등에서 명의변경절차를 통해 이뤄집니다. 분양권에 대한 권리이전도 일반적인 부동산 소유권 이전과 비슷하게 명의변경절차란 것을 통해 이뤄집니다. 그렇다면 일반적인 부동산 매도인의 이중매매와 같이 분양권 매도인의 이중매매 행위 역시 배임으로 처벌할 수 있을 것으로 생각할 수 있습니다.

일반적인 부동산 매매계약에서 매도인이 매수인으로부터 중도금을 받는 등 매도인이 임의로 계약을 해제할 수 없는 상태에서 제3자에게 매도해 소유권이전등기까지 경료하는 경우 대법원은 매도인은 매수인 명의로의 소유권이전등기에 협력할 의무가 있고 이러한 의무는 매수인을 위해 부담하는 임무로 타인 사무에 해당하는 것으로 봐 배임죄 성립을 인정합니다. 그러나 수분양권 매도인이 매수인으로부터 중도금 등을 받은 후 제3자에게 매도하고 제3자의 이름으로 명의변경절차를 경료했더라도 그 매도인의 이중매매 행위에 대해서는 배임죄 성립이 인정되지 않습니다.

수분양권 매매계약의 매도인으로서는 원칙적으로 수분양자 명의변경에 관한 분양자 측의 동의 내지 승낙을 얻어 수분양자 명의변경절차를 이행하면 계약상 의무를 다한 것이 되고, 그 수분양권에 근거해 목적물에 관한 소유권을 취득한 다음 매수인 앞으로 소유권이전등기를 마쳐 줄 의무까지는 없습니다. 그렇기 때문에 일반적인 부동산 거래와 같이 신임관계에 기초해 타인의 재산을 보호 또는 관리하는 데 있다고 할 수 없으므로 특별한 사정이 없는 한 수분양권 매도인이 수분양권 매매계약에 따라 매수인에게 수분양권을 이전할 의무는 자신의 사무고, ‘타인의 사무를 처리하는 자’라고 인정하지 않습니다. (대법원 2021. 7. 8. 선고 2014도12104 판결 참조)

따라서 수분양권 매도인이 매수인에게 매도했음에도 불구하고 그 수분양권 또는 이에 근거해 향후 소유권을 취득하게 될 목적물을 미리 제3자에게 처분했다고 하더라도 형법상 배임죄가 성립하는 것은 아니라고 할 것입니다. 그렇기 때문에 수분양권 매도인이 매수인에게 중도금 등을 받고도 제3자에게 매도하고 명의변경을 경료했다면, 형사적으로 처벌할 수는 없고, 민사상 매도인을 상대로 명의변경 시점을 기준으로 한 시가 상당액의 손해배상 청구만 행사 가능할 것으로 보입니다.

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