[언론보도] 한국아파트신문 _ 미납관리비, 특별승계인인 신탁회사도 내야 하나
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최고관리자 작성일23-04-06본문
｜김형철 변호사의 법률상담
저는 어느 주상복합건물 관리단의 대표입니다. 저희 건물 2~7층 150개 호실은 시행사 A가 신탁회사 B와 담보신탁계약을 체결해 현재 B 명의로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 돼 있는 상태입니다.
그런데 A는 지난 수개월 간 위 건물 중 100개 호실에 대한 공용부분 관리비 1억 8,000만 원을 미납하고 있습니다. 관리단은 A, B 모두에게 관리비를 지급하라고 요청했는데, 신탁회사 B는 이를 거절했습니다.
B는 위 호실 건물등기 신탁원부에 '위탁자는 신탁부동산을 사실상 계속 점유 사용하고, 신탁부동산에 대한 실질적인 보존과 일체의 관리행위 및 이에 따른 일체의 비용을 부담한다'는 신탁계약서 내용이 포함돼 있기 때문에 위탁자 A만 관리비 지급의무가 있다고 합니다. B는 위 호실의 특별승계인이고, 신탁원부 내용은 A, B 내부의 문제이므로 미납관리비를 부담할 의무가 있는 것이 아닐까요?
김형철 변호사
집합건물법 제18조 및 대법원 판결(2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결)에 의하면 집합건물의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관해서는 이를 승계해야 합니다.
그러나 위 집합건물법 규정 및 판결은 공유자가 다른 공유자의 특별승계인에게 그 특별승계인의 의사와 상관없이 공유부분에 관한 채권을 행사할 수 있다는 취지고, 특별승계인이 위 채무를 부담하지 않는다는 취지의 내용이 등기돼 있던 사안이 아닙니다. 따라서 부동산등기법 제81조 제3항에 따라 등기기록의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 수탁자가 부담하지 않는다는 내용이 기재돼 있는 이 사건에 위 법리를 그대로 원용하기에 적절하지 않습니다.
신탁법 제4조 제1항은 ‘등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관해서는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다’고 규정하고 있고 부동산등기법 제81조는 신탁등기를 할 때는 위탁자, 수탁자 및 수익자의 성명과 주소, 신탁관리인이 있는 경우에는 그 성명과 주소, 신탁의 목적, 신탁재산의 관리방법, 신탁종료의 사유, 그 밖의 신탁의 조항을 기록한 신탁원부를 작성하고 위 신탁원부를 등기기록의 일부로 보도록 규정하고 있습니다.
위 규정에 따라 등기기록의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다는 내용이 기재돼 있다면 수탁자는 이로써 제3자에게 대항할 수 있다고 봐야 합니다(대법원 2012. 5. 9. 선고 2012다13590 판결 등 참조).
위 신탁원부에 위 호실의 유지·보존·관리 등에 따른 비용, 세금, 공과금 등 일체를 위탁자인 A가 부담한다고 규정하고 있습니다. 관리단이 B에게 청구하고 있는 공용부분 관리비는 건물의 보존과 관리 등에 따른 비용에 해당하며, A, B의 신탁계약서는 신탁등기의 신탁원부에 포함돼 등기의 일부가 됐으므로, 수탁자 B는 위 규정을 들어 미납관리비 지급을 거절할 수 있습니다.
법무법인 해율 ☎ 02-6925-4981
기사원문 >> http://www.hapt.co.kr/news/articleView.html?idxno=158384